Condomínio é proibido de utilizar medidas não previstas em Lei para penalizar condômino devedor

O STJ julgou recentemente um tema controverso no Direito que é aplicação de medidas restritivas e punitivas ao condômino devedor.

Tal tema é relevante para que o condomínio saiba quais medidas efetivamente ele pode aplicar para aquele condômino que está inadimplente com as taxas condominiais.

O entendimento do STJ é que o condomínio deve observar as formas expressamente previstas em lei para a cobrança da dívida condominial. Ao julgar esta matéria, o Superior Tribunal de Justiça apontou que o Código Civil é taxativo ao estabelecer sanções pecuniárias para hipóteses de inadimplemento de despesas condominiais.

Ou seja, é completamente ilegal o condomínio que pune o devedor, privando este e seus familiares de acessar áreas comuns de uso social, essencial ou de lazer ou suspenda o fornecimento de serviços essenciais, expondo desse modo a sua condição de devedor no meio social em que convivem. A aplicação destas penalidades fere princípios constitucionais, tais como a dignidade da pessoa humana, além de violar o direito à moradia e a função social da propriedade.

Apesar da Convenção de Condomínio, Regimento Interno e demais instrumentos criados pela Assembleia Geral prezarem pela manifestação da autonomia de vontade e ter força de lei perante o condomínio, os ministros sustentaram que esta autonomia não pode ser absoluta, devendo respeitar as demais normas públicas cogentes.

Além disso, os artigos 1.336 e 1337 do Código Civil preveem a sanção de juros e multa para aqueles condôminos inadimplentes, podendo o credor inclusive propor ação execução forçada e ingressar na esfera patrimonial do devedor a fim de obter o montante que não fora pago.

Para ilustrar o exposto, veja a pacífica jurisprudência do STJ:

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM PEDIDO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. INADIMPLEMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS. DESPROGRAMAÇÃO DOS ELEVADORES. SUSPENSÃO DE SERVIÇOS

ESSENCIAIS. IMPOSSIBILIDADE. EXPOSIÇÃO INDEVIDA DA SITUAÇÃO DE INADIMPLÊNCIA. VIOLAÇÃO DE DIREITOS DA PERSONALIDADE.   DANOS   MORAIS.   CARACTERIZAÇÃO.   1. Ação

declaratória distribuída em 22.03.2011, da qual foi extraído o presente recurso especial, concluso ao Gabinete em 26.09.2013. 2. Cinge-se a controvérsia, além de apreciar a existência de omissão no acórdão recorrido, a definir se é possível impor restrição ao condômino inadimplente quanto à utilização dos elevadores e, caso verificada a ilegalidade da medida, se a restrição enseja compensação por danos morais. 3. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. 4. O inadimplemento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, quanto ao uso de serviços essenciais, em clara afronta ao direito de propriedade e sua função social e à dignidade da pessoa humana, em detrimento da utilização de meios expressamente previstos em lei para a cobrança da dívida condominial. 5. Não sendo o elevador um mero conforto em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva. 6. O corte do serviço dos elevadores gerou dano moral, tanto do ponto de vista subjetivo, analisando as peculiaridades da situação concreta, em que a condição de inadimplente restou ostensivamente exposta, como haveria, também, tal dano in re ipsa, pela mera violação de um direito da personalidade. 7. Recurso especial provido. (REsp 1401815/ES, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2013, DJe 13/12/2013)

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CONDOMINIAL. DEVEDOR DE COTAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDÔMINO NOCIVO OU ANTISSOCIAL. APLICAÇÃO DAS SANÇÕES PREVISTAS NOS ARTS. 1336, § 1º, E 1.337, CAPUT, DO CÓDIGO CIVIL. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE CONDUTA REITERADA E CONTUMAZ QUANTO AO INADIMPLEMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS.  INEXISTÊNCIA  DE  BIS  IN  IDEM.  RECURSO    NÃO

PROVIDO. 1. De acordo com o art. 1.336, § 1º, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de 1% (um por cento) ao mês e multa de até 2% (dois por cento) sobre o débito. 2. O condômino que deixar de adimplir reiteradamente a importância devida a título de cotas condominiais poderá, desde que aprovada a sanção em assembleia por deliberação de 3/4 (três quartos) dos condôminos, ser obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração. 3. A aplicação da sanção com base no art. 1.337, caput, do Código Civil exige que o condômino seja devedor reiterado e contumaz em relação ao pagamento dos débitos condominiais, não bastando o simples inadimplemento involuntário de alguns débitos. 4. A multa prevista no § 1º do art. 1.336 do CC/2002 detém natureza jurídica moratória, enquanto a penalidade pecuniária regulada pelo art. 1.337 tem caráter sancionatório, uma vez que, se for o caso, o condomínio pode exigir inclusive a apuração das perdas e danos. Superior Tribunal de Justiça 5. Recurso especial não provido. (REsp 1247020/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 15/10/2015, DJe 11/11/2015)

Portanto, o condomínio deve ficar atento às penalidades que pode aplicar ao devedor inadimplente, sob pena de violação à princípios constitucionais, podendo inclusive ser condenado ao pagamento de dano moral para aquele condômino que teve sua condição de devedor exposta aos demais moradores de seu meio social.

Priscila Andrade

Especialista em Direito Empresarial

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