Falta de anuência não desobriga fiador na prorrogação do contrato de aluguel
“Fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos locativos, ainda que não tenham anuído com o aditivo contratual que previa a prorrogação do contrato.”
O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso especial interposto por um fiador que buscava o reconhecimento da extinção da fiança por não ter assinado aditivo contratual que aumentou o valor do aluguel e prorrogou o prazo de locação.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), apesar de reconhecer que o fiador não assinou o aditivo, entendeu que a garantia prestada persistiria até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de não haver responsabilidade quanto ao novo valor convencionado entre locador e locatário.
No STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, votou no mesmo sentido. Ela citou o artigo 39 da Lei 8.245/91, que estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”.
Limites da responsabilidade
A ministra relatora destacou que a lei permite ao fiador exonerar-se da obrigação mediante a notificação resilitória, reconhecendo que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do artigo 835 do Código Civil de 2002.
“Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no artigo 39 da Lei de Inquilinato – isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves – e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada”, concluiu a relatora.
Em relação ao aditivo contratual, Nancy Andrighi também manteve o entendimento do TJSP de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original e de acordo com índice de correção por ele previsto.
COMENTÁRIOS
Figura necessária na maioria das relações contratuais envolvendo locação de imóveis, o fiador, por muitas vezes, não toma os cuidados necessários ao se obrigar por um débito decorrente do referido contrato. Corriqueiramente, o que se vê é uma pessoa, imbuída de boa fé, aceitar fazer um “favor” a um amigo ou parente se tornando fiador num contrato de aluguel sem, no entanto, estar plenamente esclarecido sobre suas obrigações.
Além dos riscos inerentes à execução do contrato em si (inadimplência no pagamento dos aluguéis), há a possibilidade da alteração do que fora pactuado originalmente sem que o fiador tenha ciência. Ainda assim, continuará obrigado pelo contrato.
Como se vê do julgado acima, mesmo em casos em que no aditivo contrato não haja a assinatura do fiador, este ainda se mantém corresponsável! Isto porque, conforme redação do art. 39 da Lei de Inquilinato, a fiança se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Diante disto, uma solução viável para você, fiador de alguém e não concordando com as alterações do contrato ou se simplesmente não querendo mais manter esse encargo, é notificar o locador do imóvel sobre o intuito de se desincumbir deste ônus, conforme o art. 40, X, da Lei de Inquilinato, mantendo-se sua responsabilidade apenas por mais 120 (cento e vinte) dias.
De toda forma, nós do Matheus Bonaccorsi | advocacia e consultoria empresarial, estamos à disposição para auxiliar nesta e em qualquer outra medida que se fizer necessária para resguardar seu direito.