Holding imobiliária: não pague ITBI!

Devo pagar ITBI na transferência de bens para uma holding imobiliária? Se a holding tiver atividade de compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis, índice ITBI na realização de capital social?

No final do ano de 2020 tivemos um julgamento importante do Supremo Tribunal Federal, o nosso STF, no qual manifestou sobre o alcance da imunidade tributária do ITBI e as possibilidade de cobranças desse tributo por parte das Prefeituras Municipais. O ITBI é o nosso Imposto de Transmissão de Bens Imóveis cobrado pelas Prefeituras sobre a transferência de bens imóveis que ocorrem por ato oneroso entre pessoas vivas, ou seja, por situações que envolvam a compra e venda de imóveis, cessão de direitos reais ou integralização de capital em pessoa jurídica (que é ato equiparado à alienação de bens). Nesse julgamento, o STF por meio do Recurso Extraordinário nº 796.376 definiu que a nossa Constituição Federal promulgada no ano de 1988 previu em seu art. 156, parágrafo 2, que a operação de integralização de bens imóveis no capital social de empresas está imune da cobrança do ITBI. Segundo o STF, a realização de capital de uma empresa mediante a transferência de bens imóveis não sofrerá a incidência do ITBI até o limite do valor das cotas ou ações subscritas para formação ou aumento desse capital. Assim, ficou claro que essa operação está imune ao ITBI até o valor do capital social subscrito pelos sócios com os bens imóveis, não sendo assim necessário pagar ITBI sobre a transferências dos bens em favor da empresa. Veja, eu gostaria de chamar a sua atenção para esse ponto que é importante e precisamos ter total atenção! Como eu disse, essa imunidade existe mas não é plena, tem limite de valor que será o capital social realizado na integralização dos bens imóveis! Para além disso, o julgamento do STF trouxe uma novidade boa para as holdings familiares. Nessa mesma decisão, o STF deixou claro que a imunidade é incondicionada em relação as holdings que têm atividade imobiliária. Mesmo que a holding exerça as atividades de compra e venda de imóveis, locação de bens ou arrendamento imobiliário, será possível se valer da imunidade do ITBI na transferência de bens imóveis dos sócios para a empresa. No caso da realização de capital social, a Constituição Federal quis imunizar todas as operações de transferência de bens imóveis, sem exceção ou condição, pouco importante o tipo de atividade comercial exercida pela empresa. Com isso, não será mais necessário se apurar se a atividade da holding é ou não imobiliária, assim como não será mais preciso verificar se essa atividade representa ou não uma atividade preponderante com o peso de mais de 50% da receita anual auferida pela sociedade, conforme determina o artigo 37 do Código Tributário Nacional. Portanto, essa é a parte boa do julgamento que é aplicável às holdings familiares que exercem atividades imobiliárias. Mas fique atento! Como esse entendimento é recente, existem Prefeituras que continuam cobrando o valor de IBTI sobre as operações. Esse valor varia normalmente entre 2% (dois por cento) a 3% (três por cento) sobre o valor total dos imóveis envolvidos na operação, a depender do Município, que será calculado sobre o valor de venda de cada bem com base no valor de mercado devidamente atualizado. Com certeza será uma cobrança feita pela Prefeitura num valor muito alto! Caso isso aconteça, será necessário você ir contra essa cobrança por meio da propositura de uma ação na justiça, a fim de declarar que a cobrança da Prefeitura Municipal é indevida com base na nossa Constituição Federal.

Matheus Bonaccorsi

Advogado especialista em Direito Empresarial

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