INADIMPLÊNCIA DE CONDOMÍNIO. O QUE O SÍNDICO DEVE FAZER?

O que fazer em caso de inadimplência de condômino? Quais são os direitos e deveres do Condomínio? O que o Síndico deve fazer?

O primeiro esclarecimento que quero trazer para vocês é o de que o condomínio vive daquilo que ele arrecada. Pode parecer óbvio mas aqui está o norte de tudo para a tomada das decisões. O condomínio é organizado para viver da arrecadação que é partilhada entre os seus proprietários com o objetivo de manter as áreas, bens e serviços comuns. Com o dinheiro arrecadado dos seus proprietários, o condomínio vai se organizar para melhor administrar e manter o patrimônio comum, sem lucros ou sobras. O condomínio é totalmente diferente de uma empresa, que é feita para ter lucro e ter sobras. No condomínio não, isso não acontece e a arrecadação das taxas é justamente para pagar o que é necessário para o condomínio sobreviver e cumprir com as suas obrigações. Eu digo isso porque muita gente tem a falsa impressão de que não tem qualquer problema ou consequência deixar de pagar as suas contribuições para o condomínio, seja porque os demais proprietários pagaram dentro do prazo as suas taxas, seja porque o condomínio tem eventualmente algum dinheiro em caixa. Isso não está correto! Esse raciocínio não está certo e nem encontra respaldo na nossa legislação. A inadimplência, que é a falta de pagamento de quaisquer das suas obrigações por algum proprietário gera um enorme transtorno para o condomínio e o restante da coletividade porque o rateio das taxas foi justamente programado com base nas despesas provisionadas do condomínio (existe uma contrapartida direta entre as despesas e as receitas necessárias para pagar essas respectivas despesas). Se alguém não paga a contribuição que lhe cabe, seja uma taxa ordinária ou extraordinária, isso significa que em algum momento faltará dinheiro para pagar as despesas do condomínio e com isso teremos 2 (duas) consequências que impactará toda o restante da coletividade: ou os demais condôminos desembolsam mais dinheiro e suprem a parte faltante, ou se tira dos fundos ou das reservas eventualmente existentes no condomínio. Em quaisquer das hipóteses o que acontece: uns estão pagando pelos outros, o que gera no direito o que chamamos de enriquecimento indevido, que é quando você paga mais que seria a obrigação, enquanto outra pessoa paga menos do que teria o dever de contribuir. E isso é ilegal! Por isso, agora que você entendeu a lógica jurídica que está por trás dos condomínios, vou te passar 10 (dez) orientações para que o Síndico e você possam se ajudar na manutenção e organização saudável do seu condomínio:

Primeiro, tome as atitudes que precisa de imediato para a negociação e cobrança dos débitos em atraso. Com 1 (um) dia de atraso, o condomínio já é considerado pela nossa legislação como inadimplente e por isso está sujeito ao procedimento de cobrança e as penalidades previstas na Convenção de Condomínio.

Segunda orientação, organize um procedimento de cobrança separado em 2 etapas: uma primeira etapa extrajudicial, que deve ter a duração de até 3 (três) meses em que você tentará amigavelmente algumas conversas, enviará cartas, emails e notificações, e buscará firmar uma acordo amigável entre as partes; e uma segunda etapa, caso aquela primeira não dê certo, que será a contratação de um advogado para realizar a cobrança judicial do débito e deverá ser feita o mais rápido possível justamente para cessar a situação de enriquecimento ilícito que expliquei e não permitir que o atraso continue a onerar os demais condomínios que estão pagando a parte do inadimplente.

Terceira orientação, a cobrança das taxas em atraso poderão ser corrigidas com aplicação de 3 encargos. Verifique o que a sal Convenção de Condomínio diz a respeito, mas em regra funciona da seguinte forma: a) correção monetária, com base em algum índice oficial (IGMP, IPCA, INPC); b) juros de mora, que poderá variar até 2% ao mês sob pena de usura; c) multa pelo atraso de 2% sobre o valor do débito em atraso.

Quarta orientação, se tiver previsto na sua Convenção, a dívida poderá ser protestada em cartório ou inscrita nos órgãos de proteção ao crédito.

Quinta orientação, o Síndico não poderá adotar qualquer procedimento de cobrança vexatória, que seria a exposição pública do devedor. O Síndico deve cobrar sim de maneira firme e o mais rápido possível, mas sempre de maneira correta.

Sexta orientação, o Síndico não poderá impedir o condômino inadimplente de usar as áreas comuns do condomínio, sejam áreas essenciais como a portaria, corredores e garagem, como também as áreas de lazer. Como ele também é proprietário, impedir o acesso é um ato ilegal, mesmo que esteja em atraso no cumprimento das suas obrigações.

Sétima orientação, o Síndico poderá parcelar os débitos em atraso porque está dentro do seu poder de gestão condomínio, mas não poderá conceder descontos e reduções sobre o valor da dívida. Para isso, dever estar previsto previamente na Convenção esses poderes e as condições negociais para acordos ou então ele deverá pegar a anuência prévia da coletividade por meio de uma assembleia.

Oitava orientação, o Síndico deve acompanhar de perto a inadimplência e buscar tomar todas as atitudes o mais breve possível para cobranças, seja extrajudicial ou judicial, convocando sempre que necessário uma assembleia, sob pena de vir a responder no futuro por omissão.

Nona orientação, o imóvel responde pelas dívidas do condomínio. Mesmo que seja utilizado como residência de uma família, esse imóvel poderá sim ser penhorado numa cobrança judicial movida pelo condomínio. O imóvel será penhorado, leiloado e o dinheiro arrecadado será utilizado para pagamento dos débitos em atraso do condomínio.

Décimo e ultimo esclarecimento: atualmente é permitido ao condomínio utilizar um procedimento judicial mais célere e contundente para cobrança. Recomendo que sejam cumpridas as formalidades e utilizada a ação de execução para o recebimento mais rápido do devedor.