Quatro cuidados na compra de um imóvel

Hoje vou te passar 4 cuidados que você deve ter na hora da compra de um imóvel. Não arrisque e não brinque com o seu dinheiro. Na maioria das vezes é uma economia de uma vida toda de muito trabalho e suor. Por isso, todo cuidado é pouco para diminuir os riscos e aumentar as chances de dar tudo certo nesse negócio que, talvez, será o maior negócio que irá realizar ao longo da sua vida!

Primeiro cuidado, você deve levantar informações sobre o Vendedor. Antes de fechar o negócio, recomendamos que providencie a extração de Certidões Públicas sobre o Vendedor para verificar se existe algum fato jurídico envolvendo essa pessoa que possa recair sobre o imóvel. Exemplo: alguma dívida, ação judicial em andamento, protesto de cobrança, divórcio, enfim, algum fato relevante que possa vir a impactar nos riscos do seu negócio.

Assim, vou te passar agora uma lista de documentos que você deve solicitar ao Vendedor, à própria imobiliária ou corretor, ou ainda, se eles por qualquer motivo não te fornecerem esses documentos, você mesmo pode tirar essas Certidões ou pedir para o seu advogado para lhe ajudar. A maioria é pública e pode atualmente ser obtida pela internet. Vamos a lista:

  • Certidão de Distribuição de Ações Judiciais (Cíveis e Criminais) expedida pelo Fórum;
  • Certidão de Distribuição de Ações Judiciais expedida pela Justiça Federal;
  • Certidão de Distribuição de Ações Judiciais expedida pela Justiça do Trabalho;
  • Certidão Negativa de Protestos expedida pelo Cartório Distribuidor de Protestos;
  • Certidão Negativa de Tributos Federais conjunta expedida pela Receita Federal e PGFN;
  • Certidão Negativa de Tributos Municipais expedida pela Prefeitura Municipal;
  • Certidão Negativa de Contribuições Previdenciárias expedida pelo INSS;
  • Certidão Negativa de Débitos junto ao FGTS, expedida pela CEF;

Segundo cuidado importante: você também deve levantar informações sobre o histórico do Imóvel. Antes de fechar o negócio, recomendamos que providencie a extração de Certidões Públicas sobre o imóvel para verificar se existe também algum fato jurídico relevante envolvendo essa o próprio imóvel que você deseja adquirir. Exemplo: alguma penhora, hipoteca, alienação fiduciária, impedimento judicial de alienação; registro de alguma ação judicial em trâmite e pendente de julgamento que envolva o imóvel. Enfim, uma série de questões relevantes pode vir a aumentar o risco na compra desse imóvel, ou até mesmo impedir a sua aquisição naquele momento por um terceiro, no caso, você que pretende comprar.

Por isso, segue a lista de documentos para você analisar antes da compra:

  • Matrícula atualizada do Imóvel, também chamado de registro do imóvel;
  • Certidão Negativa de Ônus, Gravames, Encargos e Ações Reipercussórias do Imóvel;
  • Certidão Negativa de Débitos de IPTU;
  • Declaração do Síndico de inexistência de débitos condominiais, de qualquer natureza;

Caso você eventualmente não se senta seguro para analisar tais documentos, recomendamos a contratação de um advogado especialista na área que seja da sua confiança para te ajudar. Ele irá analisar os documentos e te auxiliar na tomada de decisão sobre o negócio e também poderá te assessorar na redação ou conferência de todos os documentos jurídicos necessários para formalização das condições comerciais do negócio.

Terceiro cuidado: se o imóvel tiver na planta, ainda em construção ou sem o habite-se, aí recomendamos um cuidado adicional. Para comprar na planta, além dos cuidados que acabei de mencionar para os imóveis usados, também será necessário você investigar a regularidade da construção. Não estou dizendo para você ir na obra e fiscalizar se está tudo correto, se eles estão trabalhando direitinho ou se a construção está bem feita. Não é isso! O que estou dizendo é para verificarmos se ela, incorporadora ou construtora, e a obra estão do ponto e vista jurídico regulares e poderiam ter sido iniciadas com o aval da Prefeitura e do Cartório de Imóveis. E digo mais, se os imóveis já poderiam estar sendo negociados na planta e vendidos para terceiros ao longo das obras antes do término da construção e obtenção do habite-se. É nesse sentido que recomendamos que você peça ao Vendedor os seguintes documentos se o imóvel estiver na planta:

  • Cópia do registro do Memorial de Incorporação no Cartório de Imóveis, porque é justamente nesse documento que traz todos os detalhes técnicos sobre o empreendimento que será construído e você poderá conferir se realmente o que está sendo oferecido pelo vendedor corresponde com o que será entregue. Você vai ver que na primeira parte desse documento é possível entender as características do edifício, apartamentos, lojas, salas, áreas comuns, garagens, área de lazer, metragens, frações e as divisões do imóvel.
  • Cópia do Memorial de Acabamento. Esse documento descreve a qualidade do material de acabamento que será empregado no imóvel que será o objeto da compra. É muito importante você ler e entender se o que está sendo oferecido pelo comprador corresponde com o que ele se comprometeu a entregar. A qualidade do acabamento influencia diretamente no preço do imóvel e você deve atentar se o que você está comprando corresponde às suas expectativas de acabamento mais fino ou mesmo sofisticado para que lá na frente você não fique frustrado ao receber o imóvel e venha a ter que fazer reformas desnecessárias.
  • Verificar se no empreendimento existirá alguma garantia que será prestada pela incorporadora para a construção do empreendimento. Como você sabe, existem casos de construtoras no mercado que receberam o dinheiro e não entregaram as suas obras, deixando inúmeros compradores literalmente na mão, sem o dinheiro e sem o imóvel. É claro que é possível contornar juridicamente essa situação tomando algumas providências contra a incorporadora, mas dá bastante trabalho e gera custos financeiros. Por isso, importante, ver se no seu empreendimento a incorporadora irá dar alguma garantia como a constituição de patrimônio de afetação, ou constituir uma empresa separada só para aquela obra (chamamos de Sociedade de Propósito Específico), ou ainda, prestar alguma fiança ou seguro bancário para a obra.

Por último, um quarto e importante cuidado: faça tudo por escrito! A redação de um bom Contrato é imprescindível em qualquer situação. Costumo dizer que você só lembra do Contrato quando tem algum problema. Contrato é igual seguro! Você faz para não usar! Se não precisar recorrer ao Contrato, será um sinal de que correu tudo bem. Mas se precisar ver o Contrato, aí ele deve estar bem feito para dirimir a sua dúvida e definir as responsabilidades em caso de alguma controvérsia com a Construtora. Por isso, faça a compra em duas etapas: primeiro, a assinatura de um Contrato de Promessa de Compra e Venda, no qual você deve constar todas as condições comerciais do imóvel (preço, condições de pagamento, prazo de entrega, multas, rescisões). Também, você deve anexar os documentos sobre as características do imóvel (planta do imóvel, memorial de acabamento, planta da garagem, minuta da convenção de condomínio). Coloque tudo ao final do Contrato para todos assinarem. E depois, quando o imóvel estiver pronto com habite-se, faça a Escritura Pública de Compra e Venda perante o Cartório de Notas. Será necessário lavrar esse documento no Cartório de Notas e depois registrá-lo no Cartório de Imóveis para transferir o imóvel para o seu nome. Para que você possa ficar mais tranquilo e seguro, recomendo que você busque um profissional da sua confiança para te ajudar, já que os valores envolvidos na compra de um imóvel são altos. Vale a pena investir numa assessoria jurídica!

Matheus Bonaccorsi

Advogado especialista em Direito Empresarial

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