A realidade dos condomínios edilícios evidencia uma aparente contradição: embora os serviços essenciais, como portaria, limpeza, segurança e manutenção, sejam usufruídos de forma igualitária por todos os condôminos, o rateio das despesas nem sempre segue essa mesma lógica.
Unidades com maior metragem, como coberturas, frequentemente arcam com valores significativamente superior, em razão da aplicação do critério da fração ideal. Tal sistemática, apesar de legalmente prevista, tem suscitado questionamentos quanto à sua justiça material, sobretudo quando aplicada indistintamente a despesas de uso comum.
Nesse contexto, emerge um debate relevante: o critério da fração ideal, embora juridicamente válido, é sempre o mais adequado sob a ótica da equidade?
Fundamentação Legal
O art. 1.336, inciso I, do Código Civil estabelece como regra geral que o rateio das despesas condominiais deve observar a proporção da fração ideal de cada unidade, salvo disposição em contrário na convenção.
A lógica legislativa, nesse ponto, não se fundamenta no critério do uso efetivo dos serviços (como consumo individual de água ou energia), mas sim na participação patrimonial de cada unidade no condomínio, ou seja, na sua cota-parte do terreno e da edificação.
Contudo, a própria legislação confere autonomia à convenção condominial, que pode dispor de forma diversa. Trata-se da chamada “Constituição do Condomínio”, cuja força normativa prevalece sobre a regra legal supletiva.
Assim, é plenamente possível que a convenção estabeleça, por exemplo, o rateio igualitário entre as unidades, afastando o critério da fração ideal.
Entretanto, eventual alteração dessa sistemática não é simples. A modificação da convenção exige quórum qualificado de 2/3 (dois terços) de todos os condôminos, conforme determina o Código Civil. Trata-se de exigência rigorosa, justamente porque qualquer mudança impacta diretamente a esfera patrimonial de todos os envolvidos.
Jurisprudência
A aplicação da fração ideal, especialmente em relação às despesas ordinárias, tem sido objeto de interpretações divergentes no Poder Judiciário.
De um lado, há decisões que relativizam esse critério quando verificada desproporcionalidade. Destaca-se o entendimento da 5ª Vara Cível de Belo Horizonte (processo nº 5004979-73.2021.8.13.0024), que afastou a aplicação da fração ideal para despesas de uso comum, como portaria, limpeza e segurança, determinando sua divisão igualitária entre os condôminos.
A decisão fundamentou-se nos princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa.
De outro lado, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.778.522/SP, consolidou o entendimento de que, havendo previsão expressa na convenção condominial, é válida a cobrança proporcional à fração ideal, inclusive para despesas ordinárias.
Diante dessa dualidade, observa-se que o tema ainda não está pacificado, sendo analisado à luz das peculiaridades de cada caso concreto. Nesse cenário, ganha relevância uma solução intermediária que vem sendo adotada tanto em assembleias quanto em decisões judiciais: o rateio híbrido.
Tal modelo parte de uma distinção lógica entre (i) despesas ordinárias/administrativas (portaria, limpeza, gestão), rateadas de forma igualitária entre as unidades; (ii) despesas extraordinárias/patrimoniais (obras estruturais, seguro, fundo de reserva), rateadas conforme a fração ideal.
Trata-se de uma tentativa de equilibrar o critério patrimonial com a realidade do uso efetivo dos serviços, conferindo maior racionalidade ao sistema.
Todavia, é imprescindível ressaltar que a adoção desse modelo depende de previsão expressa na convenção condominial. Sua implementação sem a devida alteração formal do documento pode ensejar nulidade e questionamento judicial.
Conclusão
A utilização da fração ideal como critério de rateio das despesas condominiais possui respaldo legal e continua sendo amplamente aplicada. No entanto, sua incidência indiscriminada, especialmente sobre despesas de uso comum igualitário, tem gerado debates relevantes no campo jurídico.
A autonomia da convenção condominial, embora ampla, não é absoluta, estando sujeita ao controle judicial quando houver violação aos princípios da razoabilidade, proporcionalidade e boa-fé.
Paralelamente, alternativas como o rateio híbrido surgem como mecanismos mais equilibrados, ainda que dependam de consenso qualificado para sua implementação.
Diante da ausência de uniformização jurisprudencial, a questão permanece em aberto, exigindo análise criteriosa de cada situação concreta.
Sabrina Lopes Rodrigues OAB/MG 204.508
Pedro Henrique Garcia Brandão OAB/MG 222.683
