Compra de imóvel: registro do Contrato em Cartório

Vou explicar com funciona uma ferramenta jurídica que pode ser utilizada nos negócios para dar uma maior garantia a comprador sobre a aquisição do imóvel. Trata-se da averbação do contrato particular de promessa de compra e venda perante o Cartório de Registro de Imóveis. Você já ouviu falar nesse instrumento jurídico

Como você sabe, a compra de um imóvel envolve muito dinheiro. Normalmente, é preciso aguardar anos para conquistar esse objetivo tão sonhado entre os brasileiros. Às vezes, a compra de um imóvel envolve a economia de uma vida de uma pessoa ou de toda a sua família, além dos gastos altos que temos para pagamento dos impostos, taxas e emolumentos. Por isso, é preciso ter calma, procurar bastante, analisar todos os documentos do vendedor e do imóvel, e ainda, cercar-se de uma boa assessoria jurídica para que o negócio possa dar certo.

Bom, a compra de imóvel aqui no Brasil normalmente é feita em 2 (duas) etapas. A primeira etapa é a assinatura de um documento chamado de “Contrato de Promessa de Compra e Venda”, no qual as partes de maneira particular, antes de ir ao Cartório, assinam um documento por escrito para retratar as condições comerciais do negócio. Nesse documento particular, por vezes apelidado no jargão popular de “contrato de gaveta”, as Partes irão definir descrever o bem imóvel objeto da compra e suas características, o preço da venda, as condições de pagamento, o prazo de entrega, as multas por descumprimento, as possibilidades de rescisão, e todas as outras questões particulares do negócio. Também, será importante anexar nesse Contrato de Promessa todos os documentos que comprovam tudo aquilo que está sendo escrito, tal como a planta do imóvel, o memorial de acabamento, a planta da garagem, a minuta da convenção de condomínio.

Pois bem, após essa primeira etapa, será necessária ainda uma segunda fase que será a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel de maneira pública. O art. 108 do Código Civil obriga que imóveis cujo valor seja acima de 30 (trinta) salários mínimos a compra seja formalizada por meio de Escritura Pública de Compra e Venda lavrada perante o Cartório de Notas. Sendo assim, as partes deverão formalizar essa compra junto ao Cartório para que o negócio possa ter validade jurídica e assim essa Escritura seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis para transferência da propriedade perante a Matricula do imóvel. O problema é que, as vezes, o tempo entre a primeira e segunda etapa pode demorar um pouco por diversas razões, deixando assim o comprador sem resguardo ou garantias sobre a propriedade futura do imóvel. A verdade é que, enquanto essa Escritura Pública não for lavrada e esse documento não for efetivamente registrado no cartório de registro de imóveis passando a propriedade do imóvel para o nome do comprador, o bem continuará em nome do vendedor durante todo esse tempo, ficando assim sujeito a eventuais riscos inerentes à pessoa do próprio vendedor. O imóvel estará sujeito a penhoras, lançamento de indisponibilidade judicial, bloqueios trabalhistas, arrestos cautelares, e até mesmo, de ser novamente vendido pelo vendedor para uma outra pessoa, um terceiro de boa fé. Por isso, eu quero te ensinar uma ferramenta jurídica importante: trata-se da averbação do Contrato de Promessa de Compra e Venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Após a conclusão do contrato preliminar que foi firmado de maneira particular entre as Partes, você poderá registrar esse Contrato em Cartório para que possa dar publicidade aquela compra e assim adquirir o direito real de aquisição do imóvel perante o vendedor e terceiros. Isso significa dizer que, na qualidade de comprador, você poderá exigir do vendedor ou de terceiros a outorga da escritura definitiva de compra e venda (aquele documento referente a segunda etapa) após o cumprimento das suas obrigações contratuais. A propriedade do imóvel ficará reservada a seu favor e deverá ser transferida de forma obrigatória pelo vendedor tão logo você consiga demonstrar que cumpriu com todas as suas obrigações previstas no contrato de promessa de compra e venda. Isso será uma garantia inclusive em caso de, por qualquer motivo, o vendedor se recusar a comparecer no Cartório e transferir o imóvel para você por meio de escritura pública. Sobre os custos, existe sim a taxa que deve ser paga ao Cartório, mas não existe a incidência do ITBI nesse momento da averbação da promessa de compra e venda no cartório. O ITBI somente será devido no futuro Prefeitura Municipal, quando efetivamente a propriedade do imóvel vier a ser transferida com o registro da escritura pública de compra e venda, nos termos do art. 1245 do Código Civil (que é o contrato definitivo obrigatório por lei para imóveis acima de 30 salários), e não agora com a simples averbação do contrato particular de promessa de compra e venda para assegurar o direito real de aquisição futura do bem.