A implantação de empreendimentos imobiliários e loteamentos urbanos no Brasil envolve complexas etapas regulatórias, ambientais e de infraestrutura básica. Entre as exigências indispensáveis para a entrega de lotes ou unidades habitacionais com condições de habitabilidade, destaca-se a implementação de serviços públicos essenciais, como o fornecimento de energia elétrica, esgotamento sanitário e abastecimento de água.
Ocorre que, frequentemente, empreendedores imobiliários se deparam com delongas, exigências burocráticas e manifesta inércia por parte das concessionárias de serviço público. Essa demora afeta diretamente os cronogramas contratuais assumidos perante os adquirentes/consumidores, gerando atrasos que extrapolam, por vezes, os prazos regulares e os períodos de tolerância previstos em lei e contrato.
Surge, assim, o debate doutrinário e jurisprudencial acerca da qualificação jurídica desse atraso: se a inércia ou omissão das concessionárias constitui fortuito interno, integrante do risco da atividade econômica explorada ou se se amolda à hipótese de fortuito externo por culpa exclusiva de terceiro (artigo 14, § 3º, inciso II, do Código de Defesa do Consumidor e artigo 393 do Código Civil), capaz de romper o nexo de causalidade e afastar a responsabilidade civil do loteador/incorporador.
O presente artigo analisa as balizas teóricas e práticas dessa controvérsia, contrastando a jurisprudência dominante com as hipóteses excepcionais de ruptura do nexo causal.
A relação jurídica travada entre a loteadora ou incorporadora e os adquirentes dos lotes possui inconteste natureza consumerista, subsumindo-se aos ditames da Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor). O artigo 14 do CDC consagra a responsabilidade objetiva do fornecedor de serviços, fundamentada na Teoria do Risco do Empreendimento.
Conforme a aludida teoria, aquele que se dispõe a exercer atividade no mercado de consumo assume o dever de responder pelos vícios e defeitos do serviço prestado, independentemente da verificação de culpa. As excludentes de responsabilidade estão taxativamente previstas no § 3º do mencionado artigo, cabendo ao fornecedor provar: que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste; ou a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiros.
A questão central reside no enquadramento das delongas e entraves administrativos provocados por empresas concessionárias de serviços públicos. A doutrina e a jurisprudência fixaram balizas rígidas para distinguir quando determinado evento se qualifica como fato imprevisto inerente ao negócio ou como causa verdadeiramente externa.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e dos Tribunais de Justiça estaduais consolidou a tese de que entraves burocráticos, demora na expedição de licenças, exigências técnicas e atrasos causados por concessionárias de serviços públicos constituem fortuito interno.
O fortuito interno refere-se aos fatos imprevisíveis ou inevitáveis que se ligam à organização da empresa e aos riscos inerentes à atividade econômica explorada. Por estarem inseridos no âmbito do planejamento e da execução empresarial, não possuem o condão de romper o nexo causal, não eximindo o empreendedor do dever de indenizar ou de sofrer os corolários da mora contratual.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao assentar que entraves burocráticos promovidos por concessionárias de serviços públicos não afastam a mora do fornecedor. Do mesmo modo, o STJ reafirma que atrasos nas obras de infraestrutura decorrentes de atos burocráticos ou administrativos integram o risco do negócio.
RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTEAMENTO). ATRASO NA ENTREGA. SUSPENSÃO DO PROCESSO. PREJUDICIALIDADE EXTERNA. NÃO OCORRÊNCIA. ENTRAVES ADMINISTRATIVOS. FORTUITO INTERNO. SÚMULA N. 7/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. TEMAS N. 970 E 971/STJ. SÚMULA N. 83/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS E PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. 1. Inexiste prejudicialidade externa (art. 313, V, a, do CPC) entre a lide indenizatória do adquirente e o litígio entre loteadora e concessionária. 2. O atraso por entraves burocráticos configura fortuito interno, risco inerente à atividade empresarial que não afasta a mora do fornecedor. 3. A pretensão de validar a dilação do prazo (caso fortuito externo) ou restabelecer o teto da multa contratual exige o reexame de cláusulas e do contexto fático-probatório, atraindo o óbice das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 4. A cláusula penal moratória possui natureza compensatória e, se equivalente ao aluguel, afasta a cumulação com lucros cessantes (Temas n. 970 e 971/STJ). 5. Decidido o mérito em sintonia com a orientação deste Tribunal, incide a Súmula n. 83/STJ como óbice ao conhecimento do recurso por ambas as alíneas do permissivo constitucional.Recurso especial não conhecido. (STJ – REsp: 00000000000002077478 SP 2023/0178174-9, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 08/06/2026, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 11/06/2026)
CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO C/C DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. FATO DE TERCEIRO. SÚMULA 7/STJ. DANOS MORAIS. ATRASO EXCESSIVO. CABIMENTO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade, apta a justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 2. Nos termos da jurisprudência desta Corte, “[o] simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável. Entretanto, sendo considerável o atraso, alcançando longo período de tempo, pode ensejar o reconhecimento de dano extrapatrimonial” (AgInt nos EDcl no AREsp 676.952/RJ, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 3/4/2023). 3. Na espécie, caracterizado o atraso excessivo na entrega do bem, é legítima a condenação da construtora/incorporadora ao pagamento de compensação por dano moral. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ – AgInt no AREsp: 00000000000002951319 PB 2025/0198420-1, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 04/05/2026, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJEN 12/05/2026)
Nos Tribunais estaduais, a orientação é igualmente sólida:
Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG): Entraves administrativos ou exigências técnicas impostas por concessionárias públicas para a entrega de obras de infraestrutura constituem fortuito interno e risco da atividade empresarial, sendo incapazes de afastar a responsabilidade do loteador perante os compradores:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – COMPRA E VENDA DE LOTE – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR – NÃO COMPROVADOS – RISCO DO EMPREENDIMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL MANTIDA – RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – PEERTINEÊNCIA – MULTA CONTRATUAL – INCIDÊNCIA – DANO MORAL – MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL -NÃO CONFIGURAÇÃO – – Nos contratos de promessa de compra e venda de loteamento, o atraso na entrega das obras de infraestrutura, ainda que decorrente de entraves administrativos ou exigências técnicas de concessionárias públicas, configura fortuito interno, risco inerente à atividade empresarial, incapaz de afastar a responsabilidade da vendedora – Comprovado o inadimplemento contratual da promitente vendedora, é cabível a rescisão do contrato e a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, devidamente corrigidos e acrescidos de juros legais – É devida a multa contratual em favor do comprador, quando prevista cláusula penal para a hipótese de descumprimento imputável à vendedora, configurando penalidade legítima decorrente da mora – O atraso na entrega de imóvel adquirido pelo autor, frustrando os planos relativos à sua nova residência, gera angústia, ansiedade e transtornos passíveis de serem indenizados, caracterizando danos morais. V .V.: – O mero descumprimento contratual, desacompanhado de circunstâncias excepcionais que importem lesão aos direitos da personalidade do adquirente, não enseja indenização por danos morais, configurando simples aborrecimento, especialmente quando há incidência de multa contratual. (TJ-MG – Apelação Cível: 50089501520248130686, Relator: Des.(a) Cavalcante Motta, Data de Julgamento: 18/12/2025, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/01/2026)
Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC): Demoras na adequação de rede de energia elétrica por concessionária constituem fato previsível dentro da construção civil e do loteamento, caracterizando fortuito interno.
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE PERMUTA CONSISTENTE NA OBRIGAÇÃO DA ENTREGA, PELA RÉ, DE DUAS VAGAS DE GARAGEM E DOIS APARTAMENTOS NO EMPREENDIMENTO CONSTRUÍDO EM TERRENOS DE PROPRIEDADE DOS AUTORES. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. MÉRITO. [1] OCORRÊNCIA DE ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA, ULTRAPASSADO O PERÍODO DE TOLERÂNCIA. MORA DE SETE MESES NA ENTREGA DAS CHAVES. INEXISTÊNCIA DE MOTIVO DE FORÇA MAIOR PARA JUSTIFICA O ATRASO DA ENTREGA DA OBRA. CAUSA IMPUTADA À CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO PÚBLICO EM DECORRÊNCIA DA DEMORA NA ADEQUAÇÃO DA REDE DE ENERGIA ELÉTRICA. APELANTE PERTENCENTE AO RAMO DA CONSTRUÇÃO CIVIL. FATO PREVISÍVEL. FORÇA MAIOR NÃO CONFIGURADA. FORTUITO INTERNO. DEVER DE INDENIZAR OS DANOS CAUSADOS PELO ATRASO. SENTENÇA MANTIDA, NO PONTO. [2] ALEGADA AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE EM INDENIZAR A OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PELA APELANTE PERANTE TERCEIROS. APELANTE QUE NÃO PARTICIPOU DA RELAÇÃO JURÍDICA. PRETENSÃO REJEITADA PELA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE CONDENAÇÃO EM DESFAVOR DA APELANTE. RECURSO NÃO CONHECIDO, NESSE ASPECTO, POR AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-SC – ApCiv: 03026650720168240067 SC, Relator: ALEX HELENO SANTORE, Data de Julgamento: 03/12/2024, 8ª Câmara de Direito Civil).
Apesar do forte predomínio da tese do fortuito interno, doutrina e jurisprudência admitem, excepcionalmente, que a demora da concessionária de serviço público possa configurar fortuito externo (culpa exclusiva de terceiro), a ponto de romper o nexo de causalidade.
Para que a excludente do artigo 14, § 3º, inciso II, do CDC (ou artigo 393 do Código Civil) seja acolhida em favor do loteador, exigem-se dois requisitos cumulativos:
1. Inércia irrazoável e desproporcional da concessionária: Demora manifestamente abusiva, que supere em muito os prazos regulamentares ou razoáveis de atendimento, ultrapassando os padrões ordinários do mercado de concessões.
2. Demonstração de conduta tempestiva e continuada pelo empreendedor: A comprovação inequívoca de que o empreendedor adotou, desde o primeiro momento e de forma ininterrupta, todas as medidas técnicas, administrativas e jurídicas exigíveis para solucionar o óbice.
Se o empreendedor toma conhecimento de interferências técnicas (como linhas de transmissão de alta tensão, faixas de domínio ou servidões administrativas não averbadas) e permanece inerte por anos, sem provocar formal e documentalmente a concessionária, resta descaracterizada a imprevisibilidade do evento. Nesse cenário de omissão concorrente ou falta de prova probatória continuada, o Judiciário afasta a tese do fortuito externo, imputando ao empreendedor a responsabilidade integral pelo descumprimento do prazo contratual.
Por outro lado, quando demonstrado que a demora ocorreu exclusivamente por recalcitrância e mora abusiva da concessionária, mesmo diante de constante e provada provocação do loteador, abre-se espaço para o reconhecimento do fato extraordinário de terceiro, com o consequente rompimento do nexo causal.
Quando não reconhecida a excludente de responsabilidade, a extrapolação do prazo de entrega de empreendimento imobiliário (mesmo computado o prazo legal de tolerância de 180 dias previsto no artigo 43-A da Lei nº 4.591/1964 e na Lei nº 13.786/2018) impõe severas consequências jurídicas ao fornecedor, conforme detalhado abaixo:
- Rescisão Contratual por Culpa do Vendedor: Imposição da devolução imediata e integral de todas as parcelas pagas, nos termos da Súmula nº 543 do STJ, devidamente corrigidas monetariamente e acrescidas de juros de mora a contar da citação.
- Incidência de Cláusula Penal ou Lucros Cessantes: Pagamento de indenização correspondente à privação do uso do bem ou cumulação de penalidade contratual
- Indenização por Danos Morais: Cabível em situações nas quais o atraso é excessivo e desproporcional, ultrapassando o mero aborrecimento e atingindo direitos da personalidade do adquirente.
Frente a cenários de iminente mora decorrente de omissão de concessionária de serviço público, a atuação preventiva do empreendedor deve pautar-se em três eixos centrais:
- Gestão Proativa perante os Adquirentes: Celebração de termos aditivos ou planos de negociação extrajudicial, prevendo novo cronograma com garantias reais, desconto no saldo devedor ou antecipação proporcional da multa contratual mediante quitação recíproca, evitando o ajuizamento massivo de ações judiciais.
- Constituição de Prova e Provocação Formal da Concessionária: Envio sistemático de notificações extrajudiciais à concessionária com histórico cronológico detalhado, assinalando prazos e quantificando prejuízos operacionais.
- Tutela Jurisdicional de Urgência em Face da Concessionária: Ajuizamento de Ação de Obrigação de Fazer cumulada com pedido de tutela de urgência e fixação de multas diárias para compelir a concessionária a executar as obras de adequação/ligação, assegurando o direito de regresso pelas perdas e danos suportados perante terceiros.
A responsabilidade da atividade empresarial perante a inércia das concessionárias de serviço público fundamenta-se na Teoria do Risco do Empreendimento. Em regra, a jurisprudência brasileira alinha os entraves e exigências administrativas decorrentes de serviços essenciais como riscos inerentes ao negócio (fortuito interno), impondo ao loteador/incorporador a responsabilidade pelos prejuízos causados aos adquirentes consumidores.
Contudo, o enquadramento não é absoluto. O afastamento da responsabilidade civil pela via do fortuito externo exige rigoroso acervo probatório que comprove a inércia irrazoável e abusiva da concessionária pública aliada à postura diligente, contínua e tempestiva do empreendedor na tentativa de sanar o impasse.
Ausente essa comprovação do dever de diligência, o risco da atividade empresarial prevalece, remanescendo ao empreendedor o caminho do ressarcimento regressivo em face da concessionária que deu causa aos prejuízos operacionais e indenizatórios.
Kleyson dos Santos OAB/MG 235.318
