AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL: 7 CUIDADOS

AÇÃO RENOVATÓRIA DE ALUGUEL: 7 CUIDADOS

Hoje, vamos conversar sobre a ação renovatória de locação comercial e seus principais aspectos. Fique comigo até o final deste vídeo porque aqui no canal eu te ensino como proteger o seu patrimônio, a sua empresa e, é claro, a sua família! A chamada ação renovatória é um tipo de ação prevista na Lei nº 8.245/1991, que é apelidada de Lei das Locações ou Lei do Inquilinato. Essa ação permite que o inquilino venha a requerer na Justiça a renovação compulsória do seu contrato de locação que está vigente, independentemente da vontade do locador. Essa renovação se dará por igual período do contrato anterior e tem alguns requisitos jurídicos para serem cumpridos pelo locatário conforme exigido pelo artigo 51 e 71 da legislação. Eu vou te explicar tudo aqui neste vídeo com calma para que possa entender.  Bom, primeiro é importante entendermos o motivo pelo qual existe esse tipo de ação. A ação renovatória existe para proteger e equilibrar a relação entre proprietário e locatário. Ela permite que o inquilino proteja o fundo de comércio e o ponto comercial que foi conquistado pelo trabalho dentro do imóvel. Abrir um negócio e mantê-lo em funcionamento não é tarefa simples. Entre as inúmeras variáveis que podem determinar lucro ou prejuízo do empreendimento, destaca-se a localização do ponto comercial. Ao escolher o ponto comercial onde fixará seu estabelecimento, o empresário considera fatores como poder aquisitivo do público local, questões de segurança, facilidade de acesso, tamanho do imóvel. A partir daí, o empresário faz uma série de investimentos nesse ponto, como gastos em reformas e equipamentos, faz publicidade, constitui uma clientela, consolida seu nome e sua imagem perante os consumidores, e tudo isso acaba por formar o que chamamos de “fundo de comércio”. Esse “fundo de comércio” é o conjunto de bens corpóreos e incorpóreos destinados ao exercício da atividade empresarial, englobando todos os bens úteis e necessários ao exercício da empresa. Diante dessa dinâmica empresarial, a ação renovatória foi criada para que o inquilino não venha perder o ponto comercial e fundo de comércio ao final do contrato. Isso implicaria em enorme prejuízo em desfavor do inquilino que perderia os seus investimentos de forma injusta e também, ao mesmo tempo, geraria um grande benefício para o proprietário que viria a se beneficiar de forma indevida desses investimentos incorrendo no enriquecimento sem causa. Por tudo isso, a Lei das Locações prevê a ação renovatória em favor do inquilino, desde que venha a cumprir 7 (sete) seguintes requisitos de forma concomitante. São eles: 1) Primeiro, a locação deve ser comercial. Somente há direito à ação renovatória quando o contrato se trata de locação comercial, isto é, quando o imóvel locado é destinado a fins comerciais. 2) Segundo, a locação deve ter sido pactuada por contrato escrito. É necessária a existência de um contrato de locação por escrito, já que os contratos verbais não dão direito à ação renovatória. 3) Terceiro, a locação deve ser pactuada por prazo determinado. O contrato deve ter um prazo fixado, não sendo válido para o exercício da renovatória as locações firmadas com prazo indeterminado. 4) Quarto, o contrato deve ter no mínimo 5 (cinco) anos de vigência. Para atender esse requisito, é válido apenas um contrato com prazo de 5 (cinco) anos ou vários consecutivos que somados resultam no prazo de 5 (cinco) anos, desde que a locação exista nesse período sem interrupções. 5) Quinto, o inquilino deve exercer a mesma atividade comercial há, pelo menos, 3 (três) anos. O locador deve demonstrar que está no mesmo ramo por, no mínimo, 3 (três) anos para fazer jus a formação do ponto comercial. 6) Sexto, o locatário deve ficar atento ao prazo decadencial para a propositura da ação na Justiça. A legislação é taxativa ao prever que a ação judicial deve ser proposta de forma obrigatória entre o prazo de 1 (um) ano a 6 (seis) meses antes do término da locação. Esse prazo não pode ser antecipado, prorrogado, suspenso ou interrompido e, após transcorrido, inviabiliza o ingresso de ação renovatória. 7) Sétimo e último requisito, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel. O inquilino deve comprovar que está em dia com todas as suas obrigações referentes ao pagamento dos aluguéis e encargos da locação.

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