CONDIÇÕES PARA PROPOSITURA DE AÇÃO RENOVATÓRIA DE CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL COMERCIAL
A lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê em seu artigo 51 e incisos as possibilidades de renovação do contrato de locação mediante interferência do próprio locatário, trata-se da chamada Ação Renovatória.
A ação renovatória de imóveis não residenciais diz respeito ao direito do locatário de proteger o seu comércio, assim como o estabelecimento que exerce suas atividades mediante a propositura de ação competente, desde que cumpridos alguns requisitos legais.
Tal ação é de suma importância para o empresário, pois gera uma certa garantia em seus negócios comerciais, protege o investimento do empresário feito no empreendimento e mantém ativo seu negócio.
Ainda, necessário frisar que como a Lei do Inquilinato é matéria de ordem pública, não pode existir clausula contratual excluindo essa possibilidade ao locatário de requerimento, pois restará caracterizado abuso de direito, consequentemente a nulidade da mesma.
Dessa maneira, para a propositura da ação renovatória o locatário deve se atentar aos requisitos legais como: o contrato celebrado deve ser escrito e com prazo determinado; a renovação mínima de 05 anos e a exploração da atividade tem que ser no mínimo de 03 anos, sem interrupção.
Além disso, tem de ser verificado o prazo para propositura da ação, sendo no máximo 01 ano antes do término do contrato e no mínimo 06 meses antes do r. término, evitando assim o instituto da decadência.
Dessa forma, o locatário deve elaborar petição inicial nos termos do artigo 319 do Código Processual Civil e também observar o artigo 71 da Lei 8.244/91 (Lei do Inquilinato), que prevê os requisitos da petição inicial da Ação Renovatória.
Para tanto, os requisitos do artigo 71 da Lei do Inquilinato corresponde à prova necessária para validar o direito de renovação contratual, apresentando conjunto probatório o qual atesta que o Autor da ação durante todo o contrato seguiu religiosamente as obrigações previstas contratualmente, como exemplo o pagamento de contas essenciais como gás, luz, água, condomínio, etc.
A demonstração destes requisitos é imprescindível, pois restringe o direito de propriedade, por isso a necessidade de cumprimento das normas rígidas impostas em Lei.
E para isso o locatário deve atentar-se além dos incisos do artigo 51 da lei 8.245/91; deve cumprir exatamente o contrato celebrado; provar a quitação dos encargos gerados que incidam sobre o imóvel; indicar expressa e objetivamente as condições ofertadas para a renovação de contrato; indicar expressamente o fiador quando houver no contrato a renovar ou indicar novo fiador com todas as informações necessárias sobre o mesmo; provar que o fiador aceita os encargos da fiança, devidamente autorizado pelo cônjuge se existir e por fim, provar se for o caso de ser portador ou sucessor, em razão de título contestável ao proprietário.
Tendo o locatário preenchido estes requisitos, e ajuizado a demanda no prazo decadencial de um ano a seis meses antes de terminar o contrato, haverá possibilidade de ter seu contrato renovado, salvo se o locador tiver uma justa causa que impossibilite a renovação daquele.
