A responsabilidade do proprietário de imóvel que permuta terreno para edificação de empreendimento imobiliário à construtora

A responsabilidade  do proprietário de imóvel que permuta terreno para edificação de empreendimento imobiliário à construtora, em relação a antigos titulares de promessas de compra e venda de unidades autônomas de apartamentos 

Importante ressaltar que, as situações relacionadas a incorporação imobiliária serão tratadas pela Lei sob o nº 4.591/64 (Lei de Incorporações) que teve parte da sua legislação revogada pelo Código Civil de 2002.

Na atualidade, temos nos deparado com vários casos em que o proprietário de um terreno permuta[1] o seu imóvel para uma determinada construtora/incorporadora construir um empreendimento imobiliário (Ex.: prédio) e, no decorrer das obras a empresa construtora vai à falência.

Nos casos em que há a falência da construtora/incorporadora no decorrer das obras de edificação do empreendimento imobiliário, o permutante poderá ingressar com ação judicial para requerer a rescisão do negócio jurídico firmado com a falida. Podendo inclusive, o permutante firmar novo contrato de permuta com outra construtora/incorporadora para concluir as obras de construção do empreendimento imobiliário que restou frustrado com a primeira incorporação, desde que, os adquirentes das unidades autônomas de apartamentos sejam indenizados pelos valores desembolsados pelos mesmos na aquisição da sua unidade habitacional.

O Superior Tribunal de Justiça em decisão recente[2] entendeu que, o comprador da unidade autônoma de apartamento deverá ser indenizado pelo permutante, em razão do contrato de compra e venda dos apartamentos terem sido desfeitos com a rescisão do contrato de permuta do terreno e pelo fato da antiga incorporadora ter realizado construção no local, sob pena de incorrer no enriquecimento sem causa do permuntante.

[1] Permuta – o proprietário de um imóvel aliena o bem para uma construtora/incorporadora construir um determinado empreendimento imobiliário (Ex.: prédio com várias unidades autônomas de apartamentos) e, em troca do terreno recebe unidades autônomas de apartamentos.

[2] Recurso Especial sob o nº 1.537.012 – RJ (2013/0328121-5) – “RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.FALÊNCIA DA CONSTRUTORA. RESCISÃO DO CONTRATO DE PERMUTA DO TERRENO MEDIANTE SENTENÇA

FALIMENTAR. NOVA ALIENAÇÃO SEM A INDENIZAÇÃO DEVIDA AOS ANTIGOS ADQUIRENTES DAS UNIDADES AUTÔNOMAS DO EMPREENDIMENTO FRUSTRADO. LEGITIMIDADE. TERMO INICIAL DA PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. CONDENAÇÃO MANTIDA. 1. Polêmica em torno da responsabilidade do proprietário de terreno pelos danos sofridos pelos antigos titulares de promessas de aquisição de unidades autônomas, que tiveram seus contratos desfeitos pela rescisão mais ampla do contrato de permuta de terreno, decretada pelo juízo da falência, no curso do processo falimentar da incorporadora/construtora, que lhes prometera construir apartamentos antecipadamente pagos. 2. Reconhecimento da legitimidade passiva dos proprietários do terreno para responder pelos danos sofridos pelos antigos adquirentes de unidades autônomas, objeto de rescisão contratual, que realizarem nova alienação do imóvel sem a devida indenização, em face do enriquecimento sem causa. Inteligência do artigo 40, § 3º, da Lei 4.591/64. 3. O termo inicial da pretensão indenizatória fundamentada no § 3º do artigo 40 da Lei de Incorporações ocorre no momento da perfectibilização da nova alienação. 4. No caso de permuta de terreno, quando da entrega dos apartamentos, pois, até esse momento, o antigo adquirente tinha a justa expectativa de ser indenizado com a entrega de sua unidade autônoma pela nova construtora, ou pelo antigo proprietário do terreno permutado. 5. Uma das finalidades da incorporação é permitir a venda antecipada de unidades imobiliárias visando a obtenção de recursos para construção e entrega das unidades habitacionais no futuro, constituindo um pacto complexo sustentado essencialmente pela confiança e pela boa-fé contratual. 6. Rescindido o contrato de permuta de terreno, onde se realizaria empreendimento imobiliário, pelo juízo falimentar, respondem seus proprietários pela nova alienação do objeto da rescisão, quando não indenizados os antigos adquirentes das unidades autônomas. Inteligência do § 3º do art. 40. 7. A eventual habilitação do adquirente no processo de falência como credor privilegiado não isenta o proprietário do terreno da restrição legal existente sobre o imóvel. 8. A habilitação do crédito do antigo adquirente da unidade autônoma no processo falimentar do incorporador não autoriza que o proprietário do terreno aliene o bem objeto da rescisão sem que ocorra o devido pagamento da respectiva indenização. 9. Precedentes jurisprudenciais desta Corte. 10. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.”

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