Introdução
A definição de base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) representa uma das questões mais relevantes e litigiosas do Direito Tributário Municipal. Embora o tema tenha sido objeto de pacificação pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.113 dos Recursos Repetitivos, anda se observa significativa resistência por parte de diversos munícipios na adequação de suas práticas administrativas ao entendimento consolidado pela Corte Superior.
Historicamente, as administrações fazendárias municipais passaram a adotar valores venais de referência previamente estabelecidos para fins de apuração do imposto, frequentemente em montantes superiores ao preço efetivamente pactuado pelas partes na negociação imobiliária. Tal metodologia gerou intensa controvérsia jurídica, uma vez que resultava, na prática, em tributação baseada em critérios unilateralmente definidos pelo Poder Público, sem observância do devido processo legal tributário.
Apesar da uniformização promovida pelo Superior Tribunal de Justiça, a persistência dessa sistemática continua gerando insegurança jurídica, aumento da litigiosidade e custos adicionais para os contribuintes que se veem obrigados a buscar tutela judicial para assegurar a correta incidência do tributo.
Fundamentação Legal
A Constituição Federal, em seu artigo 156, inciso II, atribui aos Munícipios competência para instituir imposto sobre transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos reais sobre os imóveis.
Por sus vez, o artigo 38 do Código Tributário, Nacional, estabelece que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos. A interpretação desse dispositivo, contudo, sempre suscitou debates acerca da forma de identificação do efetivo valor venal da operação.
Durante anos, diversos munícipios passaram a utilizar tabelas internas de valores de referência, previamente elaboradas pela administração tributária, para determinar a base de cálculo do imposto. em inúmeras situações, tais valores superavam significativamente o preço efetivamente ajustado entre comprador e vendedor, impondo ao contribuinte o recolhimento do tributo sobre o montante superior ao valor real da transação.
A controvérsia foi definitivamente enfrentada pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o tema 1.113 dos Recursos Repetitivos, ocasião em que foram fixadas as seguintes teses:
a) a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada ao valor utilizado para fins de IPTU;
b) o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade e compatibilidade com o valor de mercado;
c) eventual divergência somente pode ser apurada mediante instauração de procedimento administrativo específico, nos termos do art. 148 do Código Tributário Nacional;
d) é vedado o município arbitrar previamente a base cálculo do ITBI mediante utilização automática de valor de referência estabelecido unilateralmente.
Dessa forma, o entendimento consolidado pelo STJ reforçou a necessidade de observância do contraditório, da ampla defesa e da legalidade tributária, afastando práticas administrativas que impunham ao contribuinte bases de cálculo previamente definidas pelo ente tributante.
Jurisprudência
Embora a matéria tenha sido pacificada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, ainda são frequentes as discussões judiciais envolvendo a utilização do valor venal de referência por diversos munícipios.
Exemplo recente dessa realidade ocorreu perante a 4ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo, que concedeu mandado de segurança para assegurar a incidência do ITBI sobre o valor efetivamente pactuado pelas partes na aquisição do imóvel.
Ao analisar o caso, o Juiz de Direito Antônio Augusto Galvão de França reconheceu que o ITBI possui natureza declaratória, sendo calculado a partir das informações prestadas pelos próprios contratantes. Constatou, ainda, que o valor constante do compromisso de compra e venda apresentava razoabilidade e compatibilidade com as condições de mercado.
Na decisão o magistrado ressaltou que o Tribunal de Justiça de São Paulo já havia afastado dispositivos normativos que impunham a observância automática do valor venal de referência, bem como destacou a plena aplicabilidade das teses firmadas pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113.
Segundo Consignado, eventual discordância da Administração Tributária quanto ao valor informado pelo Contribuinte não autoriza a substituição automática da base de cálculo. Nesses cálculos, cabe ao Fisco instaurar procedimento administrativo próprio, observado o disposto no artigo 148 do CTN e garantindo ao contribuinte o exercício do contraditório e ampla defesa.
Com fundamento nesses parâmetros, foi determinado que o ITBI fosse calculado com base no valor efetivamente negociado pelas partes, acrescido apenas da atualização monetária correspondente ao período transcorrido desde a celebração do negócio jurídico.
O entendimento acompanha a orientação já reiteradamente adotada pelas Câmaras de Direito Público do Tribunal de Justiça de São Paulo, que vêm reconhecendo o direito dos contribuintes de recolher o imposto com base no valor declarado na transação sempre que inexistirem indícios concretos de fraude, simulação ou manipulação do preço praticado.
Conclusão
O julgamento do Tema 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça representou importante marco na busca pela uniformização da tributação incidente sobre a transmissão onerosa de bens imóveis. Ao reconhecer a presunção de legitimidade do valor declarado pelo contribuinte e vedar a utilização automática de valores venais de referência, a Corte conferiu maior segurança jurídica às operações imobiliárias e reafirmou garantias fundamentais do sistema tributário nacional.
Todavia, a realidade prática demonstra que parte das municipalidades ainda resiste à plena observância desse entendimento, mantendo mecanismos que, direta ou indiretamente, perpetuam a utilização de bases de cálculo arbitradas unilateralmente pela administração.
Tal postura acaba transferindo ao contribuinte o ônus de judicializar controvérsias já substancialmente pacificadas, contribuindo para o aumento do contencioso tributário e para a inseguranças nas negociações imobiliárias.
Nesse cenário, mostra-se imprescindível que os entes municipais adequem seus procedimentos administrativos às diretrizes estabelecidas pelo Superior Tribunal de Justiça, garantindo que a tributação do ITBI observe efetivamente o valor da operação realizada, sem prejuízo do exercício do poder de fiscalização mediante os instrumentos legalmente previstos no ordenamento jurídico.
Por Sabrina Lopes Rodrigues OAB/MG 204.508 e Pedro Henrique Garcia Brandão OAB/MG 222.683
