POSSO TRANSFERIR IMÓVEL FINANCIADO PARA A HOLDING?

Hoje iremos tratar do tema “Holding”, especificamente para esclarecer uma dúvida muito comum que surge dentro das famílias quando vamos realizar o início do planejamento sucessório. Nesse início, discutimos com a família quais as ferramentas jurídicas mais adequadas para a proteger o patrimônio da família e quais bens entrariam dentro do planejamento da sucessão em vida dos bens dos patriarcas. Nessa seleção, surgem então as seguintes dúvidas quando optamos por utilizar a holding: os imóveis que estão financiados podem ser transferidos para a holding? Esses bens devem entrar no planejamento sucessório? Quais as vantagens e desvantagens para a família?

No que se refere ao tema de hoje, o primeiro esclarecimento jurídico importante a se fazer é que, em se tratando de imóvel financiado, temos que ter a clareza de que o comprador do imóvel ainda não detém para si a propriedade do bem imóvel. O comprador que adquire um imóvel de maneira financiada transfere, no ato da compra, a propriedade desse bem em favor da instituição financeira como forma de garantia do pagamento do empréstimo bancário feito para a aquisição do bem. Essa modalidade de garantia se chama “alienação fiduciária” e encontra regulamentada por meio da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997. Dessa maneira, enquanto estiver financiado o imóvel pertencerá ao Banco que ficará com a titularidade desse bem de forma temporária como forma de garantir o pagamento do financiamento imobiliário. A instituição detém o que chamamos de “propriedade resolúvel” do imóvel, o que faz com que ele seja dono até o comprador quitar integralmente o seu contrato de financiamento. Por isso, se quisermos transferir o imóvel da pessoa física dos Pais ou dos filhos para dentro da pessoa jurídica da holding da família, será necessário primeiro consultar o banco para assim obtermos a sua autorização sobre essa operação. É possível transferir o imóvel da pessoa física dos Pais para a holding familiar desde que o a instituição financeira venha a concordar com essa troca de titularidade do devedor do financiamento imobiliário. Isso porque o art. 29 da Lei 9.514/97 é claro ao dizer que o fiduciante (que é o comprador/mutuário), poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, desde tenha a anuência expressa do fiduciário (isto é, o banco). A consequência dessa operação é a de que a holding, na qualidade de nova adquirente do bem imóvel, virá por lei a assumir todas as obrigações dos antigos compradores que são os Pais. Portanto, do ponto de vista jurídico fica esclarecido de que é possível sim transferir o bem imóvel financiado para a holding familiar. Agora, a grande questão que fica para ser analisada pela família é do ponto de vista comercial: será que faz sentido essa operação e se mostra vantajosa dentro do planejamento patrimonial e sucessório da família? Bom, aí sob esse aspecto será necessário analisar cada caso porque o banco irá refazer todo o procedimento de financiamento do imóvel para conceder a aprovação dessa transferência. A instituição financeira irá refazer a análise de crédito, avaliação de renda, históricos de restrições de nome, as taxas mensal ou anual de juros, as parcelas semestrais, os descontos porventura concedidos, enfim, todos os encargos legais ou contratuais. Se for aprovado, a holding familiar deverá assinar um novo contrato financiamento do imóvel com os valores e descontos atualizados. Neste ponto, cabe lembrar que, na maioria das vezes em razão dos incentivos governamentais, os encargos legais e contratuais aqui no Brasil são menores e mais vantajosos para financiamentos imobiliários firmados em nome de pessoa física, em comparação com as taxas bancárias praticadas para a pessoa jurídica. Além disso, a holding familiar deverá pagar em favor da Prefeitura Municipal um novo valor de Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pela nova transferência onerosa da propriedade sobre o bem imóvel. E por último, o novo contrato financiamento precisará ser levado até o Cartório de Registro de Imóveis da região onde se encontra o imóvel em questão, fato que irá gerar novas despesas com emolumentos a serem pagos em favor do cartório local. Por tudo isso que foi exposto, necessário cautela e uma análise mais criteriosa para se verificar se, no caso da sua família, valerá a pena ou não fazer a transferência do bem imóvel financiado dos Pais a para holding familiar.

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